Owner Financing·7 min read·Published September 2026
Texas has no citizenship requirement for owning land, SB 17 does not apply to ordinary immigrants, and owner financing accepts an ITIN: the full guide to buying land without a Social Security number.
Yes, you can buy land in Texas with an ITIN. Texas has no citizenship requirement for owning real estate, a deed can be recorded in the name of any person, and owner financing does not require a Social Security number. Texas Property Code Section 5.005 states that "an alien has the same real and personal property rights as a United States citizen."
La Tierra Realty is an Austin-based land company that sells surveyed, unrestricted 1 to 25 acre tracts in Central and North Texas with owner financing through Stonebridge Purchasing (NMLS #2349261), and it closes land sales with ITIN buyers in English and Spanish. The sections below explain the law, the 2025 SB 17 restrictions, the documents, the financing options, and what changes with property taxes.
Can a Non-Citizen Buy Land in Texas?
A non-citizen can buy and own land in Texas. Texas Property Code Section 5.005, in force since 1984, gives an alien the same real property rights as a United States citizen. No Texas statute asks a buyer for a Social Security number, a green card, or a visa to sign a deed, and county clerks record deeds without checking immigration status.
An Individual Taxpayer Identification Number, or ITIN, is a nine-digit tax processing number the IRS issues to people who need to file taxes but do not qualify for a Social Security number. The American Immigration Council's June 2025 fact sheet states that "people who do not have a lawful status in the United States may obtain an ITIN." An ITIN is not an immigration document.
ITIN holders are a large group. The Treasury Inspector General for Tax Administration reported in March 2026 that the IRS has issued about 31 million ITINs since 1996, that 5 million were active as of October 2025, and that 469,888 were issued in calendar year 2025. The American Immigration Council counted about 3.8 million tax returns filed with an ITIN in 2022, paying $6.5 billion in Social Security and Medicare taxes.
What Does Texas SB 17 (2025) Restrict?
Texas Senate Bill 17, effective September 1, 2025, bars governments, companies, and certain individuals connected to countries named as national security threats, currently China, Iran, North Korea, and Russia, from acquiring Texas real property. SB 17 does not apply to U.S. citizens, lawful permanent residents, or immigrants from any other country, regardless of immigration status.
Precision matters here because the law is widely misreported. According to the Texas Real Estate Research Center's September 2025 summary, a "designated country" is one the U.S. Director of National Intelligence named in at least one of the three most recent Annual Threat Assessments. Greenberg Traurig's July 2025 analysis states: "Individuals who are either U.S. citizens or lawful permanent residents of the United States are not subject to the Act."
| Buyer | Affected by SB 17? | Can buy Texas land? |
|---|
| Citizen of Mexico, Guatemala, Honduras, El Salvador, or any non-designated country, any immigration status | No | Yes |
| U.S. citizen or lawful permanent resident, any country of origin | No | Yes |
| Citizen of China, Iran, North Korea, or Russia lawfully present in the U.S. (visa holder) | Partly | One residential homestead only |
| Citizen of a designated country living abroad, or in the U.S. unlawfully | Yes | No |
| Company controlled by a designated-country government or party | Yes | No |
The penalties are aimed at the restricted group: Greenberg Traurig's July 2025 summary lists a state jail felony plus civil penalties of $250,000 or 50 percent of the property value, whichever is greater. Under the Texas Attorney General's proposed SB 17 rules, described by Jackson Walker in March 2026, title insurance companies carry a reporting duty, so expect a question about country of citizenship at closing. For most immigrant buyers, that question is the whole effect of SB 17.
How Do You Buy Land With an ITIN Instead of a Social Security Number?
Buying land in Texas with an ITIN follows the same steps as any land purchase: pick a tract, sign a contract, provide identification and proof of funds or income, and close at a title company. The ITIN replaces the Social Security number on the financing application and on the IRS forms the title company files after closing.
- Get the ITIN first if you do not have one. File IRS Form W-7 with a tax return. TIGTA's March 2026 audit puts standard processing at about 7 weeks, and up to 11 weeks between January and April.
- Choose the tract. Confirm acreage, survey, road access, utilities, and deed restrictions. La Tierra provides the survey and the restriction status on every listing.
- Sign the purchase contract. The contract lists the buyer by legal name as it appears on a passport, consular ID (matrícula consular), or other government photo ID.
- Provide documents. Typical list: ITIN assignment letter (CP565), passport or consular ID, proof of address, proof of income (pay stubs, 1099s, or 2 years of ITIN tax returns), and 2 to 3 months of bank statements for the down payment.
- Close at a title company. The title company issues title insurance, records the warranty deed in the buyer's name at the county clerk, and reports the sale to the IRS on Form 1099-S using the ITIN.
The deed is recorded in the buyer's name exactly as on the contract. Married buyers should decide whether both spouses go on the deed, because Texas community property rules affect the sale later. La Tierra's guide to how to buy land in Texas covers each step in more detail.
Can You Get Financing for Land With an ITIN?
Financing for land with an ITIN is available two ways: owner financing from the seller, which is the most common path for rural tracts, and ITIN mortgage programs from portfolio lenders, which mainly finance homes rather than raw land. Conventional bank land loans and government programs such as USDA and VA require a Social Security number.
| Option | Accepts ITIN? | Typical down payment | Notes |
|---|
| Owner financing (La Tierra / Stonebridge Purchasing) | Yes | Low; ask about current terms | Note and deed of trust; warranty deed at closing; closes in 2 to 4 weeks |
| ITIN mortgage (portfolio lender) | Yes | 10% to 20% (McGowan Mortgages, Jan. 2026) | Built for homes, not raw land; rates above conventional; 620 score or 12 to 24 months of bank statements |
| Bank or Farm Credit land loan | Usually no | 20% to 50% | Requires SSN, strong credit, 10 to 20 year term |
| USDA, VA, Texas VLB | No | 0% to 5% | Citizens, permanent residents, or qualified non-citizens only |
McGowan Mortgages' January 2026 ITIN loan guide explains why ITIN mortgages cost more: the loans are "held in lender portfolios or sold to private investors rather than government-sponsored enterprises," which brings higher down payments and higher rates. Owner financing avoids that layer entirely, because the seller carries the note. Read how owner financing on Texas land works and the comparison of owner financing vs. a bank land loan.
La Tierra's owner financing through Stonebridge Purchasing (NMLS #2349261) accepts an ITIN in place of a Social Security number. Rates, down payments, and terms are set per contract, so ask about current terms before you choose a tract.
What About Property Taxes and the Homestead Exemption?
Property taxes on land owned with an ITIN work exactly as they do for any owner: the county appraisal district values the land each January 1, and the tax bill goes to the owner of record. The residence homestead exemption is available to ITIN holders in principle, but the application requires a Texas driver's license or state ID, which needs proof of lawful presence.
The statute itself is neutral. Texas Tax Code Section 11.43(f) requires the homestead application to include "the applicant's name and driver's license number, personal identification certificate number, or social security account number." A Social Security number is one option, not a requirement.
The practical barrier sits one step earlier. Tax Code Section 11.43(j) requires a copy of the applicant's Texas driver's license or state-issued personal identification certificate, and the Texas Department of Public Safety states that applicants "must present one document from the appropriate category below to verify their U.S. citizenship or lawful presence status."
An ITIN holder with lawful presence (a visa, DACA, TPS, or pending adjustment) can get the ID and the exemption; an ITIN holder without lawful presence usually cannot.
Agricultural appraisal is different. The ag exemption on Texas land depends on land use and acreage under Tax Code Chapter 23, not on the owner's identification type, so ITIN owners qualify on the same terms as anyone else. Raw land does not qualify for a homestead exemption anyway until a home sits on it and the owner lives there.
How La Tierra Realty Works With ITIN Buyers
La Tierra Realty has bilingual staff, a financing arm that accepts ITINs, and surveyed tracts that close through a title company with a recorded warranty deed, so a family can buy land in Texas with an ITIN in one visit and one closing. Buyers searching for terrenos con ITIN or comprar terreno sin seguro social in Central Texas get the same process in Spanish, from the first call to the closing table.
- Tracts that fit a first purchase. Campo de Oro in Lockhart offers 2 to 3.8 acres from $150,000, about 35 minutes from Austin. Waelder Ranches in Gonzales County offers 2.7 to 5 acres from $80,000. Mineral Springs Ranches in Luling offers 1 to 25 acres from $80,000.
- No deed restrictions on most tracts. A manufactured home, barndominium, RV, or site-built house is allowed, and livestock is fine.
- Documents in plain language. The contract, note, and deed of trust are explained in Spanish before signing, and the title company handles recording.
Every current listing is on the available properties page. Call (512) 980-1719 and ask for atención en español to start with a specialist who works with ITIN buyers every week.
Buy Texas Land With Your ITIN
La Tierra Realty closes land purchases with ITIN buyers through owner financing from Stonebridge Purchasing, with the deed recorded in your name. Call (512) 980-1719 for the document list and current terms. Atención en español.
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Sources: Texas Property Code §5.005 (1984); Texas Senate Bill 17 (2025); Texas Real Estate Research Center, SB 17 summary (September 2025); Greenberg Traurig, SB 17 analysis (July 2025); Jackson Walker, SB 17 proposed rules (March 2026); TIGTA, Assessment of the IRS ITIN Program (March 2026); American Immigration Council, Facts About the ITIN (June 2025); McGowan Mortgages, ITIN Loan Requirements (January 2026); Texas Tax Code §11.43 and Chapter 23 (2026); Texas Department of Public Safety, lawful presence requirement (2026); IRS, FIRPTA withholding rules (2026).
Frequently Asked Questions
Can an undocumented immigrant buy land in Texas?
Texas law does not ask a land buyer for immigration status. Texas Property Code Section 5.005 gives non-citizens the same property rights as citizens, and a deed can be recorded in any person's name. The 2025 SB 17 restrictions apply only to persons connected to countries named in U.S. national threat assessments, such as China, Iran, North Korea, and Russia.
Do I need a credit score to buy land with an ITIN?
Not always. Owner financing through La Tierra's financing arm, Stonebridge Purchasing, reviews income, down payment, and payment history rather than requiring a specific score; ask about current terms. ITIN mortgage lenders usually want a score of about 620 or 12 to 24 months of bank statements, according to McGowan Mortgages' January 2026 ITIN loan guide.
Can I put the land in my children's names if they are U.S. citizens?
Yes. Texas allows a buyer to take title in the name of any adult, or to add an adult child as a co-owner on the deed. Many families do this for estate reasons. Talk with a Texas real estate attorney first, because adding a co-owner affects who must sign to sell or refinance and who is responsible for the note.
What happens if I sell the land later and I am not a U.S. tax resident?
Under the federal FIRPTA rules, a buyer purchasing from a foreign person must generally withhold 15 percent of the sale price and send it to the IRS, and the seller then files a return to settle the actual tax. ITIN holders who live in the U.S. and file resident returns are usually not treated as foreign persons. A tax preparer can confirm your status before you list.
Can I get an ag exemption on land I bought with an ITIN?
Yes. Agricultural appraisal under Texas Tax Code Chapter 23 depends on how the land is used, not on the owner's citizenship or Social Security number. The application asks for the owner's name and identification, and county appraisal districts accept an ITIN or other ID. The land still has to meet the county's minimum acreage and use history rules.
This article is general information for Texas land buyers and is not legal, tax, or immigration advice. Laws such as SB 17 and IRS rules change, and each buyer's situation differs; confirm details with a Texas attorney or tax professional and with La Tierra before you buy. Owner financing is offered through Stonebridge Purchasing (NMLS #2349261); ask about current terms.
Sí, usted puede comprar terreno en Texas con un ITIN. Texas no exige ciudadanía para ser dueño de bienes raíces, una escritura se puede registrar a nombre de cualquier persona, y el financiamiento del dueño no requiere número de Seguro Social. La Sección 5.005 del Código de Propiedad de Texas dice que "un extranjero tiene los mismos derechos de propiedad real y personal que un ciudadano de Estados Unidos".
La Tierra Realty es una empresa de terrenos con sede en Austin que vende lotes deslindados y sin restricciones de 1 a 25 acres en el centro y norte de Texas con financiamiento del dueño a través de Stonebridge Purchasing (NMLS #2349261), y cierra ventas de terreno con compradores con ITIN en inglés y en español. Las secciones de abajo explican la ley, las restricciones de la SB 17 de 2025, los documentos, las opciones de financiamiento y qué cambia con los impuestos de propiedad.
¿Puede un No Ciudadano Comprar Terreno en Texas?
Un no ciudadano puede comprar y ser dueño de terreno en Texas. Según la Sección 5.005 del Código de Propiedad de Texas, vigente desde 1984, un extranjero tiene los mismos derechos de propiedad que un ciudadano. Ninguna ley de Texas pide número de Seguro Social, residencia o visa para firmar una escritura, y los secretarios del condado registran escrituras sin revisar el estatus migratorio.
Un Número de Identificación Personal del Contribuyente, o ITIN, es un número de nueve dígitos que el IRS emite a personas que necesitan declarar impuestos pero no califican para un número de Seguro Social. La hoja informativa de junio de 2025 del American Immigration Council indica que "las personas que no tienen un estatus legal en Estados Unidos pueden obtener un ITIN". Un ITIN no es un documento migratorio.
Los titulares de ITIN son un grupo grande. El Inspector General del Tesoro para la Administración Tributaria (TIGTA) informó en marzo de 2026 que el IRS ha emitido unos 31 millones de ITIN desde 1996, que 5 millones estaban activos en octubre de 2025, y que 469,888 se emitieron en el año 2025. Según el American Immigration Council, unas 3.8 millones de declaraciones se presentaron con ITIN en 2022, pagando $6.5 mil millones en impuestos de Seguro Social y Medicare.
¿Qué Restringe la SB 17 de Texas (2025)?
La Senate Bill 17 de Texas, vigente desde el 1 de septiembre de 2025, prohíbe que gobiernos, empresas y ciertas personas ligadas a países señalados como amenazas a la seguridad nacional, hoy China, Irán, Corea del Norte y Rusia, adquieran bienes raíces en Texas. La SB 17 no aplica a ciudadanos de EE. UU., residentes permanentes, ni a inmigrantes de cualquier otro país, sin importar su estatus migratorio.
Aquí la precisión importa, porque esta ley se reporta mal con frecuencia. Según el resumen de septiembre de 2025 del Texas Real Estate Research Center, un "país designado" es uno que el Director de Inteligencia Nacional de EE. UU. nombró en al menos una de las tres Evaluaciones Anuales de Amenazas más recientes. El análisis de julio de 2025 de Greenberg Traurig señala: "Las personas que son ciudadanos de EE. UU. o residentes permanentes legales de Estados Unidos no están sujetas a la Ley".
| Comprador | ¿Le afecta la SB 17? | ¿Puede comprar terreno en Texas? |
|---|
| Ciudadano de México, Guatemala, Honduras, El Salvador o cualquier país no designado, con cualquier estatus migratorio | No | Sí |
| Ciudadano de EE. UU. o residente permanente, de cualquier país de origen | No | Sí |
| Ciudadano de China, Irán, Corea del Norte o Rusia con presencia legal en EE. UU. (visa) | En parte | Solo una vivienda principal (homestead) |
| Ciudadano de un país designado que vive en el extranjero, o en EE. UU. sin estatus legal | Sí | No |
| Empresa controlada por el gobierno o partido de un país designado | Sí | No |
Las sanciones apuntan al grupo restringido: según el resumen de julio de 2025 de Greenberg Traurig, la ley prevé un delito grave estatal (state jail felony) más multas civiles de $250,000 o el 50 por ciento del valor de la propiedad, lo que sea mayor.
Bajo las reglas propuestas por el Procurador General de Texas para la SB 17, según las describe Jackson Walker en marzo de 2026, las compañías de título tienen un deber de reporte, así que espere una pregunta sobre su país de ciudadanía al cierre. Para la mayoría de los compradores inmigrantes, esa pregunta es todo el efecto de la SB 17.
¿Cómo Se Compra Terreno con ITIN en Lugar de Número de Seguro Social?
Comprar terreno en Texas con ITIN sigue los mismos pasos que cualquier compra de terreno: escoger el lote, firmar un contrato, entregar identificación y comprobante de fondos o ingresos, y cerrar en una compañía de título. El ITIN reemplaza al número de Seguro Social en la solicitud de financiamiento y en los formularios del IRS que la compañía de título presenta después del cierre.
- Saque el ITIN primero si no lo tiene. Presente el Formulario W-7 del IRS junto con una declaración de impuestos. Según la auditoría de marzo de 2026 de TIGTA, el trámite normal toma unas 7 semanas, y hasta 11 semanas entre enero y abril.
- Escoja el lote. Confirme acres, levantamiento, acceso por camino, servicios y restricciones de escritura. La Tierra entrega el levantamiento y el estado de restricciones en cada listado.
- Firme el contrato de compraventa. El contrato lleva al comprador con su nombre legal tal como aparece en el pasaporte, la matrícula consular u otra identificación oficial con foto.
- Entregue los documentos. Lista típica: carta de asignación del ITIN (CP565), pasaporte o matrícula consular, comprobante de domicilio, comprobante de ingresos (talones de pago, 1099 o 2 años de declaraciones con ITIN), y 2 a 3 meses de estados de cuenta bancarios para el enganche.
- Cierre en una compañía de título. La compañía de título emite el seguro de título, registra la escritura de garantía (warranty deed) a nombre del comprador en el condado, y reporta la venta al IRS en el Formulario 1099-S usando el ITIN.
La escritura se registra a nombre del comprador exactamente como aparece en el contrato. Las parejas casadas deben decidir si los dos cónyuges van en la escritura, porque las reglas de bienes mancomunados de Texas afectan la venta después. La guía de La Tierra sobre cómo comprar terreno en Texas explica cada paso con más detalle.
¿Se Puede Conseguir Financiamiento para Terreno con ITIN?
El financiamiento para terreno con ITIN existe de dos formas: financiamiento del dueño por parte del vendedor, que es el camino más común para lotes rurales, y programas hipotecarios con ITIN de prestamistas de cartera, que financian sobre todo casas y no terreno sin construir. Los préstamos bancarios de terreno y los programas de gobierno como USDA y VA exigen número de Seguro Social.
| Opción | ¿Acepta ITIN? | Enganche típico | Notas |
|---|
| Financiamiento del dueño (La Tierra / Stonebridge Purchasing) | Sí | Bajo; pregunte por los términos actuales | Pagaré y escritura de fideicomiso; escritura de garantía al cierre; cierra en 2 a 4 semanas |
| Hipoteca con ITIN (prestamista de cartera) | Sí | 10% a 20% (McGowan Mortgages, enero 2026) | Hecha para casas, no para terreno sin construir; tasas arriba de las convencionales; puntaje de 620 o 12 a 24 meses de estados de cuenta |
| Préstamo bancario o de Farm Credit | Normalmente no | 20% a 50% | Exige SSN, crédito sólido, plazo de 10 a 20 años |
| USDA, VA, VLB de Texas | No | 0% a 5% | Solo ciudadanos, residentes permanentes o no ciudadanos calificados |
La guía de préstamos ITIN de enero de 2026 de McGowan Mortgages explica por qué las hipotecas con ITIN cuestan más: los préstamos se "mantienen en la cartera del prestamista o se venden a inversionistas privados en lugar de a las empresas patrocinadas por el gobierno", lo que trae enganches más altos y tasas más altas. El financiamiento del dueño evita esa capa por completo, porque el vendedor lleva el pagaré. Lea cómo funciona el financiamiento del dueño en terreno de Texas y la comparación entre financiamiento del dueño y préstamo bancario de terreno.
El financiamiento del dueño de La Tierra a través de Stonebridge Purchasing (NMLS #2349261) acepta un ITIN en lugar de número de Seguro Social. Las tasas, los enganches y los plazos se fijan por contrato, así que pregunte por los términos actuales antes de escoger su lote.
¿Qué Pasa con los Impuestos de Propiedad y la Exención de Vivienda (Homestead)?
Los impuestos de propiedad de un terreno a nombre de un titular de ITIN funcionan igual que para cualquier dueño: el distrito de avalúo del condado valúa el terreno cada 1 de enero, y el recibo llega al dueño registrado. La exención de vivienda principal (homestead) está disponible en principio para titulares de ITIN, pero la solicitud exige una licencia de manejo o identificación de Texas, que requiere prueba de presencia legal.
La ley en sí es neutral. Según la Sección 11.43(f) del Código Fiscal de Texas (2026), la solicitud de homestead debe incluir "el nombre del solicitante y su número de licencia de manejo, número de certificado de identificación personal o número de cuenta del seguro social". El número de Seguro Social es una opción, no un requisito.
La barrera práctica está un paso antes. Según la Sección 11.43(j) del Código Fiscal (2026), se exige una copia de la licencia de manejo de Texas o del certificado de identificación personal emitido por el estado, y el Departamento de Seguridad Pública de Texas indica que los solicitantes "deben presentar un documento de la categoría correspondiente para verificar su ciudadanía de EE. UU. o su estatus de presencia legal".
Un titular de ITIN con presencia legal (visa, DACA, TPS o un ajuste de estatus en trámite) puede obtener la identificación y la exención; un titular de ITIN sin presencia legal normalmente no puede.
La valuación agrícola es distinta. La exención agrícola en terreno de Texas depende del uso del terreno y de los acres bajo el Capítulo 23 del Código Fiscal, no del tipo de identificación del dueño, así que los dueños con ITIN califican en los mismos términos que cualquier persona. De todos modos, un terreno sin construir no califica para la exención de homestead hasta que haya una casa y el dueño viva ahí.
Cómo Trabaja La Tierra Realty con Compradores con ITIN
La Tierra Realty tiene personal bilingüe, un brazo financiero que acepta ITIN, y lotes deslindados que cierran en una compañía de título con una escritura de garantía registrada, así que una familia puede comprar terreno en Texas con ITIN en una visita y un solo cierre. Quienes buscan terrenos con ITIN o comprar terreno sin seguro social en el centro de Texas reciben el mismo proceso en español, desde la primera llamada hasta la mesa de cierre.
- Lotes que sirven para una primera compra. Campo de Oro en Lockhart ofrece 2 a 3.8 acres desde $150,000, a unos 35 minutos de Austin según los listados de La Tierra de 2026. Waelder Ranches en el condado de Gonzales ofrece 2.7 a 5 acres desde $80,000. Mineral Springs Ranches en Luling ofrece 1 a 25 acres desde $80,000.
- Sin restricciones de escritura en la mayoría de los lotes. Se permite casa manufacturada, barndominio, RV o casa construida en sitio, y el ganado también.
- Documentos en lenguaje claro. El contrato, el pagaré y la escritura de fideicomiso se explican en español antes de firmar, y la compañía de título se encarga del registro.
Todos los listados actuales están en la página de propiedades disponibles. Llame al (512) 980-1719 y pida atención en español para empezar con un especialista que trabaja con compradores con ITIN cada semana.
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La Tierra Realty cierra compras de terreno con compradores con ITIN mediante financiamiento del dueño de Stonebridge Purchasing, con la escritura registrada a su nombre. Llame al (512) 980-1719 para la lista de documentos y los términos actuales. Atención en español.
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Fuentes: Código de Propiedad de Texas, §5.005 (1984); Senate Bill 17 de Texas (2025); Texas Real Estate Research Center, resumen de la SB 17 (septiembre 2025); Greenberg Traurig, análisis de la SB 17 (julio 2025); Jackson Walker, reglas propuestas para la SB 17 (marzo 2026); TIGTA, Assessment of the IRS ITIN Program (marzo 2026); American Immigration Council, Facts About the ITIN (junio 2025); McGowan Mortgages, ITIN Loan Requirements (enero 2026); Código Fiscal de Texas, §11.43 y Capítulo 23 (2026); Departamento de Seguridad Pública de Texas, requisito de presencia legal (2026); IRS, reglas de retención FIRPTA (2026).
Preguntas Frecuentes
¿Puede un inmigrante indocumentado comprar terreno en Texas?
La ley de Texas no le pide estatus migratorio a quien compra terreno. La Sección 5.005 del Código de Propiedad de Texas da a los no ciudadanos los mismos derechos de propiedad que a los ciudadanos, y una escritura se puede registrar a nombre de cualquier persona. Las restricciones de la SB 17 de 2025 aplican solo a personas ligadas a países nombrados en las evaluaciones de amenazas de EE. UU., como China, Irán, Corea del Norte y Rusia.
¿Necesito puntaje de crédito para comprar terreno con ITIN?
No siempre. El financiamiento del dueño a través de Stonebridge Purchasing, el brazo financiero de La Tierra, revisa ingresos, enganche e historial de pagos en lugar de exigir un puntaje específico; pregunte por los términos actuales. Los prestamistas hipotecarios con ITIN suelen pedir un puntaje de unos 620 o 12 a 24 meses de estados de cuenta bancarios, según la guía de préstamos ITIN de McGowan Mortgages de enero de 2026.
¿Puedo poner el terreno a nombre de mis hijos si son ciudadanos de EE. UU.?
Sí. Texas permite que el comprador tome el título a nombre de cualquier adulto, o que agregue a un hijo adulto como copropietario en la escritura. Muchas familias lo hacen por razones de herencia. Hable primero con un abogado de bienes raíces de Texas, porque agregar un copropietario cambia quién debe firmar para vender o refinanciar y quién responde por el pagaré.
¿Qué pasa si vendo el terreno después y no soy residente fiscal de EE. UU.?
Bajo las reglas federales FIRPTA, quien compra a una persona extranjera generalmente debe retener el 15 por ciento del precio de venta y enviarlo al IRS, y el vendedor luego presenta una declaración para ajustar el impuesto real. Los titulares de ITIN que viven en EE. UU. y declaran como residentes normalmente no se consideran personas extranjeras. Un preparador de impuestos puede confirmar su estatus antes de vender.
¿Puedo obtener la exención agrícola en un terreno que compré con ITIN?
Sí. La valuación agrícola bajo el Capítulo 23 del Código Fiscal de Texas depende del uso del terreno, no de la ciudadanía ni del número de Seguro Social del dueño. La solicitud pide el nombre e identificación del dueño, y los distritos de avalúo del condado aceptan un ITIN u otra identificación. El terreno igual debe cumplir el mínimo de acres y el historial de uso del condado.
Este artículo es información general para compradores de terreno en Texas y no constituye asesoría legal, fiscal ni migratoria. Leyes como la SB 17 y las reglas del IRS cambian, y la situación de cada comprador es distinta; confirme los detalles con un abogado o profesional de impuestos de Texas y con La Tierra antes de comprar. El financiamiento del dueño se ofrece a través de Stonebridge Purchasing (NMLS #2349261); pregunte por los términos actuales.
